Jakiś czas temu zadzwonił Klient. Chciał zamówić wycenę do kredytu. Szczerze uradowany powiedział, że kupuje mieszkanie. W zasadzie miał je kupić za gotówkę, ale po namyśle zdecydował, że jednak weźmie kredyt. Poproszony o dokumenty nieruchomości tłumaczył, że ich jeszcze nie dostał, a zapytany o numer księgi wieczystej odparł, że go nie zna.
Po kliku dniach przysłał parę skanów. Rzut oka na papiery wystarczył, by zorientować się, że przyszła transakcja miała dotyczyć tak zwanego udziału ze wskazaniem. Oznacza to, że nabywca kupuje ułamkowy udział w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym i obejmuje w posiadanie wskazane mieszkanie. Czy przejęcie lokalu miało nastąpić za zgodą pozostałych współwłaścicieli nieruchomości tego Klient nie wiedział. Nie miał też pojęcia, czy sprzedający korzystał z mieszkania na zasadzie podziału do korzystania (quoad usum) i w jakiej formie, o ile w ogóle, została sporządzona ta umowa. Jak się można domyślić, w dziale trzecim księgi wieczystej też nie było na ten temat ani słowa. Za to była informacja o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z udziału innego współwłaściciela …
Świadomość kupującego w zakresie przedmiotu przyszłej transakcji była praktycznie zerowa. Powiedziano mu, że kupuje mieszkanie. Nie miał pojęcia, że to, co zamierzał nabyć nie było wyodrębnionym lokalem, a jedynie udziałem w nieruchomości stanowiącej działkę z posadowionym na niej budynkiem kamienicy. Nie rozumiał, że wspomniane prawo nie jest tożsame z prawem własności nieruchomości lokalowej. W konsekwencji nie zdawał sobie również sprawy, że wartość tego prawa jest o co najmniej 30%-40% niższa, niż wartość prawa własności podobnego, lecz wyodrębnionego mieszkania. Pułapek związanych z nabyciem udziału jest zresztą więcej. O tym, że banki w przeważającej większości przypadków nie zabezpieczają wierzytelności na udziałach także nie wiedział.
Mieszkanie wyglądało nienajgorzej, cena zdawała się być atrakcyjna. Tyle wystarczyło, by podjąć decyzję o zakupie. Czy właściwą? To nie zawsze jest oczywiste. Czasem nabycie udziału jest ciekawą alternatywą dla zakupu „pełnowartościowego” prawa własności nieruchomości lokalowej. W większości przypadków wiąże się to jednak z dość dużym ryzykiem, które bywa trudne do oszacowania.
Alicja Malczewska
rzeczoznawca majątkowy
Nie pozwól emocjom spłatać ci figla, czyli jak świadomie kupować nieruchomość
Jak świadomie kupować nieruchomość
Zmysły i emocje
Ostatnie trendy w prezentowaniu ofert nieruchomości, w mojej opinii całkiem zresztą pozytywne, kryją pewne niebezpieczeństwo, któremu chcę poświęcić parę słów. Problem w mniejszym lub większym stopniu dotyczy wszystkich rodzajów nieruchomości. Niebezpieczeństwo jest o tyle poważne, że dotyczy mniej świadomych obszarów naszej percepcji. Omówię to na przykładzie.
Zabieramy się za szukanie mieszkania. Precyzujemy kryteria i surfujemy po sieci przeglądając oferty. Sprawdzamy kolejno wszystkie, które spełniły nasze warunki. Co sprawia, że ofertę uznajemy za atrakcyjną?
Piękne, jasne, przestronne wnętrze. Ład i porządek. Miły dla oka minimalizm w przyjemnym zestawieniu kolorystycznym. Na stole kwiaty i filiżanka aromatycznej kawy. Rogalik, owoce. Miękka sofa, na którą ktoś niedbale rzucił ciepły pled. Oczywiście zdajemy sobie sprawę, że przeglądamy oferty sprzedaży mieszkań, a nie katalog lubianej skandynawskiej firmy, ale gdzieś z tyłu głowy zdążył już powstać nie do końca uświadomiony obraz. Siedzimy otuleni pledem na miękkiej sofie zagryzając pachnącą kawę kruchym rogalikiem …
Nie mam nic przeciwko profesjonalnym zdjęciom podkreślającym zalety nieruchomości. Przeciwnie, jestem ich miłośniczką. Sama fotografuję wnętrza i cieszę się, że odchodzi w przeszłość epoka zdjęć pstrykanych komórką w zagraconych, pełnych klamotów pomieszczeniach, których oglądanie przywoływało czasem wspomnienie zapachu domowego bigosu. To bardzo dobrze, że nieruchomości prezentowane są dziś estetycznie, z dużą dbałością o detal. Problem pojawia się wówczas, gdy detal zaczyna stanowić sedno prezentacji.
Pamiętajmy zatem, że piękne zdjęcia, szczególnie te, których tematem są kwiaty w wazonach i kolorowe ręczniki starannie ułożone na krawędzi wanny służą jedynie przyciągnięciu uwagi i mają zachęcić nas do zapoznania się z ofertą. Na tym ich rola powinna się dla nas kończyć. Ruszamy tyłek na oględziny i przełączamy się na chłodną analizę faktów i funkcję filtrowania emocji.
Piękne, jasne, przestronne wnętrze: bardzo szerokokątny jasny obiektyw, statyw, trochę obróbki w programie graficznym. Ład, porządek, minimalizm: wywalenie klamotów, usunięcie wszystkich nagromadzonych w mieszkaniu przedmiotów. Przyjemna kolorystyka: poduszki, pledy, narzuty, zasłony, ręczniki. W wersji na bogato nowe meble i nowe panele podłogowe. Atmosfera: kawa, wino, owoce, kwiaty. Na oględzinach świeży zapach. A może nawet muzyka?
Chłodna analiza
Zmysły i emocje są w porządku. To twój pierwszy kontakt z nieruchomością – pierwsze 60 sekund na pierwszej randce. Zaiskrzyło. I świetnie, bo przecież twoim celem jest zakup fajnej kawalerki. Nie chcesz jednak kłopotów lub w najlepszym wypadku straty masy cennego czasu. Zachowaj dystans i solidnie przeanalizuj fakty i liczby.
W pierwszej kolejności sprawdzamy stan prawny nieruchomości – jeśli coś jest nie tak, to może się okazać, ze dalsze działania nie mają sensu. Nie oznacza to, że nie można kupić nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym. W tym przypadku trzeba bardzo dokładnie oszacować ryzyko z tym związane, i uwzględnić go w cenie, co często nie jest łatwe.
Gdy stan prawny jest uregulowany analizujemy rozkład mieszkania i możliwości ewentualnych zmian, czy adaptacji. Stan techniczny i standard wykończenia oraz nakłady, jakie będą potrzebne do osiągnięcia zadowalającego dla nas efektu końcowego. Konfrontujemy to z ceną i sprawdzamy, czy po uwzględnieniu nakładów inwestycja mieści się w naszym budżecie. Sprawdzamy też, jak nowa cena ma się do cen innych obejrzanych już przez nas nieruchomości.
Jeśli nie mamy zamiaru przywiązywać się do naszej kawalerki, jak chłop do ziemi, to próbujemy oszacować jej płynność oraz potencjalny dochód z najmu. Jeśli stopa zwrotu obliczona jako iloraz rocznego dochodu z najmu i ceny ofertowej jest niższa, niż oprocentowanie lokat w banku, to zakup jest absolutnie nieopłacalny – powinna być wyższa o co najmniej kilka procent.
Kiedy podstawowe kryteria są w porządku możesz zacząć sobie wyobrażać, jak to będzie tam mieszkać. Jakie są koszty ogrzewania zimą, czy jest wystarczająco jasno, czy latem nie jest za gorąco. Czy ulica nie jest zbyt hałaśliwa, czy sklep na rogu sprzedaje coś jeszcze oprócz alkoholu i czy przesiadujący pod nim panowie kibicują tej samej co Ty drużynie piłkarskiej.
Jest znacznie więcej czynników i sytuacji, które mogą decydować o tym, czy warto zainwestować w daną nieruchomość. Napiszę o nich w kolejnych artykułach. Niektóre występują na rynku bardzo rzadko, ale mogą dla kupującego nieruchomość oznaczać olbrzymie straty finansowe, dlatego nie działaj pochopnie i w przypadku jakichkolwiek wątpliwości zasięgnij fachowej porady. Kilkaset złotych wydane na eksperta to na prawdę niewiele w stosunku do ewentualnych konsekwencji nieroztropnego zakupu. W zależności od problemu z pomocą przyjdzie ci rzeczoznawca budowlany, rzeczoznawca majątkowy lub prawnik.
